Памятки потребителям

Приобретение недвижимого имущества путем вложения денежных средств на этапе  строительства в последнее время широко практикуется. Появилось много различных способов такого приобретения.

Одним  из таких способов является приобретение недвижимого имущества по договору участия в долевом строительстве (далее – договор).

«01» апреля 2005 года вступил в силу Закон РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Закон). Принятие данного Закона в первую очередь направлено на надлежащее правовое регулирование правоотношений, складывающихся при привлечении средств граждан в строительство многоквартирных домов, и защиты прав и интересов граждан в данных правоотношениях.

Кроме этого, на граждан заключивших договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности распространяется законодательство о защите прав потребителей.

Основные понятия, используемые в Законе

Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности ил на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия договора:

1. Название конкретного объекта долевого строительства, с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры, то есть должны быть указаны признаки, по которым можно отличить данную квартиру от множества других.

2. Срок передачи застройщиком объекта потребителю.

3. Сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты. Цена договора может быть изменена только по соглашению сторон.

Систематическое нарушение сроков внесения платежей потребителем (три раза в течении 12 месяцев или просрочка 3 месяца) дает право застройщику отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, а также требовать уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования на день исполнения обязательства за каждый день просрочки.

4. Положения о гарантийном сроке эксплуатации данного дома. Гарантийный срок не может быть менее пяти лет.

Обратите внимание! При отсутствии в договоре указанных пунктов договор считается недействительным.

Важно! Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации органами федеральной регистрационной службы.

Что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество?

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Кроме того, одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки соответствующим органом федеральной регистрационной службы.

Государственная регистрация договора исключает возникновение ситуации, когда одну и ту же квартиру реализуют нескольким лицам.

После государственной регистрации договора, предоставленный застройщику земельный участок, а также строящийся на нем многоквартирный дом и иные объекты недвижимости, считаются  находящимися в залоге у участников долевого строительства.

Таким образом, имущественные требования потребителей защищаются залогом. Кроме того, исполнение обязательств застройщиком может быть обеспечено поручительством банка.

Государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве объектов, разрешение на строительство которых получены после 01.04.2005г.

Как правильно выбрать застройщика?

1. Застройщиком может быть только юридическое лицо (ООО, ЗАО, ОАО), а не индивидуальный предприниматель.

2. Застройщик должен получить в установленном законом порядке разрешение на строительство многоквартирного дома. Разрешение на строительство в г.Екатеринбурге выдается Главным управлением архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений.

3. Земельный участок, на котором ведется строительство, должен быть зарегистрирован уполномоченным государственным органом на праве собственности или аренды.

4. Полученная застройщиком проектная документация должна быть опубликована в средствах массовой информации.

5. Застройщик вправе привлекать денежные средства потребителей только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Обратите внимание! О наличии у застройщика проектной декларации, права собственности или договора аренды на земельный участок можно узнать в местной администрации. В г. Екатеринбурге такую информацию можно получить в главном управлении архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 24а. Для этого необходимо обратиться в муниципальный орган с письменным заявлением.

Какие документы обязан предоставить застройщик?

Застройщик обязан любому обратившемуся представить следующие документы:

·  учредительные документы застройщика;

·  свидетельство о государственной регистрации;

·  свидетельство о постановке на налоговый учет;

·  утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года деятельности;

·  аудиторское заключение за последний год.

·   

Какие требования предъявляются к качеству объекта долевого строительства?

В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона, Застройщик обязан передать потребителю объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Какими правами обладает потребитель при обнаружении недостатков в объекте долевого строительства?

Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2. соразмерного уменьшения цены договора;

3. возмещения своих расходов на устранение недостатков;

4.расторжения договора при существенных недостатках к качеству объекта, а также нарушении срока устранения недостатков или нарушении срока передачи объекта.

Условие договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Передача объекта долевого строительства

Передача и принятие объекта долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу в срок предусмотренный договором

Объект передается потребителю только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Не менее чем за четырнадцать рабочих дней и не более чем за месяц до наступления срока начала передачи и принятия объекта застройщик обязан направить (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении) потребителю сообщение о завершении строительства дома и о готовности объекта к передаче, а также предупредить потребителя о необходимости принять объект и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

После получения сообщения о завершении строительства, потребитель обязан приступить к принятию объекта в срок установленный договором, если срок не установлен в течение 7 рабочих дней.

В случае нарушения срока передачи объекта строительства застройщик уплачивает потребителю неустойку в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Важно! Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в установленный срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока обязан направить потребителю соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение срока передачи объекта осуществляется только с письменного согласия потребителя после государственной регистрации таких изменений.

Для сведения! В соответствии с п.5 ч.2  ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у гражданина с момента возникновения права собственности на данное жилое помещение.

Основания для расторжения договора

1. Неисполнение застройщиком обязательства по передачи объекта строительства в установленный договором срок.

2. Неисполнение застройщиком обязанностей;

3. Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

4. Прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома.

5. Существенное изменение проектной документации.

6. Изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) объекта недвижимости.

7. Иные установленные федеральным законом или договором случаи.

В случае расторжения договора застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить потребителю уплаченные денежные средства, а также проценты за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день.