Исполняя обязанность по несению расходов на СОИ, собственники - все, в том числе собственники нежилых, - а также наниматели квартир вносят плату за содержание помещения (она именуется платой за содержание жилого помещения).

Эта плата включает в себя (ч. 2 ст.154 ЖК РФ, п. 29 Правил N 491):

- плату за услуги, работы по управлению МКД, в том числе расходы на взыскание коммунальных долгов, снятие показаний ИПУ и ОДПУ, содержание информационных систем, в которых собираются, хранятся и используются данные о коммунальных платежах и выставленных платежных документах;

- плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, включая расходы на содержание ВДИС электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения

- плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД. Оплачиваются только те ресурсы, которые реально потребляются МКД с учетом уровня его благоустройства (ч. 9.1 ст.156 ЖК РФ, с 01.09.2022 возможность потребления коммунальных ресурсов на СОИ (как и отвода общедомовых сточных вод) считается предусмотренной конструктивными особенностями МКД, если в этом доме имеются ВДИС, обеспечивающие предоставление жителям соответствующих коммунальных услуг, - по ГВС, ХВС, водоотведению и электроснабжению, см. пп. "л" п. 11 Правил N 491). Количество потребленных на СОИ коммунальных ресурсов определяется по правилам ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ и п.п. 44, 45 и 46 Правил N 354.

Ставка платы в домах, которые управляются УК, определена решением ОСС в договоре управления, см. ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Если общее собрание не приняло соответствующего решения (не набралось кворума, например), то ставка такой платы устанавливается местной властью (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда утвреждены приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 г. N 303

Кому платить?

Если домом управляет УК, то собственники и наниматели помещений вносят плату за содержание жилого помещения именно ей (ч. 7, ч. 6.1 ст.155 ЖК РФ). Неиспользование помещений в МКД не является основанием невнесения платы за его содержание (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ, п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г. N 22).

Судебная практика исходит из того, что:

- получаемые УК платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД носят целевой характер,

- они не поступают в собственность УК,

- УК распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников конкретного МКД в соответствии с их целевым назначением,

- если договор на управление МКД с данной УК расторгается, то она утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания этих денежных средств и обязана передать их новой УК (определение ВС РФ от 03.08.2017 N 306-ЭС17-11467, постановления АС Поволжского округа от 01.07.2019 N Ф06-48214/19, АС Центрального округа от 01.04.2019 N Ф10-741/19 и от 24.01.2018 N Ф10-3893/16, АС Уральского округа от 26.02.2019 N Ф09-9742/18, АС Волго-Вятского округа от 19.04.2019 N Ф01-1452/19, от 04.08.2017 N Ф01-2828/17, АС Северо-Кавказского округа от 15.08.2018 N Ф08-5705/18, Второго ААС от 29.06.2017 N 02АП-3624/17).

Сколько платить?

Платежи, вносимые собственниками помещений за содержание жилого помещения, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания МКД в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

Размер платы за содержание жилого помещения в МКД, которым управляет УК, принимается на ОСС с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил N 491). УК должна представить свое предложение собственникам не позднее чем за 30 дней до дня проведения ОСС: на досках объявлений, оборудованных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД. В нем должен быть расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилья. Если этот размер выше "муниципальной" ставки (утверждаемой органом МСУ для домов, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД), то УК в своем предложении должна обосновать такое превышение с детализацией платы по годовой стоимости каждого вида работ и услуг по СОИ МКД и периодичности их выполнения.

Собственники вправе не принимать эти предложения (см. определение Омского облсуда от 06.07.2016 по делу N 33-6462/2016). В любом случае утвержденный ОСС размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г. N 22). Если собственники на ОСС не решили, каков же будет размер платы за содержание жилого помещения, то её размер устанавливает ОМСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 17.03.2016 N 7513-ОЛ/04) с учетом методических рекомендаций, утв. приказом Минстроя России от 06.04.2018 N 213/пр. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в этом случае также определяются ОМСУ в соответствии с указанными Методическими рекомендациями.

Если же ОСС решило поднять плату за содержание и ремонт, то, по мнению Минстроя России, такое решение должно быть принято на собрании не простым кворумом, а набрать более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (письмо от 06.09.2019 N 32453-ОГ/04).

Во многих договорах управления МКД предусмотрено право УК ежегодно в одностороннем порядке индексировать размер этой платы на величину инфляции или другую, аналогичную. Однако суды зачастую отказываются признавать законность такой односторонней индексации, ссылаясь , в том числе, на п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г. N 22 (см. определения ВС РФ от 08.08.2019 N 307-ЭС19-5652, от 19.07.2019 N 308-ЭС19-10842, от 24.12.2018 N 308-КГ18-21774, постановления АС Волго-Вятского округа от 27.02.2018 N Ф01-6500/17, от 13.07.2018 N Ф01-2620/18, от 03.08.2018 N Ф01-2809/18, АС Северо-Западного округа от 13.09.2018 N Ф07-9776/18; противоположные решения - определения ВС РФ от 08.04.2020 N 307-ЭС19-28562, от 05.07.2019 N 307-ЭС19-2677, от 25.12.2018 N 301-КГ18-22044).

Решение ОСС об утверждении существенного условия договора управления МКД о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в МКД, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению. В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления (п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г. N 22).

Когда платить?

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании:

- либо платежных документов, - включая электронные, в ГИС ЖКХ,- представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (или в иной срок, установленный договором управления МКД). Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг утверждена приказом Минстроя России от 26.01.2018 N 43/пр;

- либо информации о размере платы и задолженности, которая размещена в ГИС ЖКХ или иной информационной системе, позволяющей внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Такой информацией являются сведения о начислениях в ГИС ЖКХ, сведения в платежке, отображенной в информационном терминале или отосланной на E-mail потребителя.

В договоре управления МКД можно установить другой срок внесения платы (ч. 1 ст.155 ЖК РФ).

А если УК МКД ошиблась или плохо управляла МКД?

Если УК оказывает некачественные услуги/работы по ремонту и СОИ, то размер платежа за содержание и ремонт жилого помещения должен быть снижен в порядке, предусмотренном Правилами N 491 (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ).

Если платеж за содержание жилья был "завышен" (неправильно рассчитан), то УК должна - помимо пересчета - еще заплатить собственнику/нанимателю штраф в виде половины размера "завышения". Исключение - если завышение платы произошло по вине собственника или УК сама заметила "завышение" и провела перерасчет до обращения или до оплаты счета указанными лицами (ч. 11 ст. 156 ЖК РФ).

Заявление собственника/нанимателя о выплате штрафа (исключительно в письменном виде) УК должна проверить в течение месяца и по итогам либо заплатить штраф, либо отказать (ч. 12 ст. 156 ЖК РФ). Штраф выплачивается не позднее двух месяцев со дня получения заявления, но не "живыми деньгами", а путем снижения размера платы за содержание жилого помещения, либо снижением долга собственника, если у него есть задолженность по внесению этой платы перед УК (ч. 13 ст. 156 ЖК РФ).

А если не уплатить вовремя?

1) Собственники / наниматели, которые не вовремя или не полностью внесли УК плату за жилое помещение, обязаны уплатить УК законную неустойку - пени (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ). Размер пени зависит от "возраста" задолженности, которая отсчитывается со дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты:

- первые 30 дней просрочки вообще не влекут начисления пени;

- на сумму долга с просрочкой с 31 до 90 дня начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, на каждый день просрочки от не выплаченной в срок суммы;

- на сумму долга с просрочкой в 91 день и больше пени уплачиваются в размере 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

2) Большая сумма задолженности за коммунальные услуги может привести к тому, что УК (или РСО, если МКД перешел на "прямые договоры") ограничит, а затем приостановит предоставление неоплаченной коммунальной услуги (пп. "а" п. 117, п. 119 Правил N 354) (подробнее - в отдельном материале).

Особенности начисления и уплаты пени в 2022 и 2023 годах

В 2022 и 2023 годах у Правительства РФ есть специальное полномочие определять особенности начисления и уплаты пени за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взносов на капремонт. Такие особенности установлены на период с 28 февраля по 31 декабря 2023 года постановлением от 26.03.2022 N 474 и заключаются в применении особого значения ключевой ставки:

Кроме того, граждане РФ, призванные на военную службу по мобилизации, и совместно проживающие с ними члены их семей до окончания периода прохождения военной службы освобождаются от начисления пеней за несвоевременную оплату коммунальных услуг, взноса на капремонт в порядке, предусмотренном высшим должностным лицом субъекта РФ (п. 1, п. 5 ч. 1 ст. 9.1 федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ). Т.е. сам порядок освобождения от начисления пеней должен быть установлен в каждом конкретном субъекте РФ. Аналогичная льгота предусмотрена для военнослужащих, принимающих участие в СВО (на период такого участия), для граждан, заключивших контракт о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы РФ (на период такого контракта), граждан, проходящих военную службу в пограничных органах ФСБ/ Нацгвардии и выполняющих задачи по отражению вооруженного вторжения на территорию РФ (на период выполнения этих задач) и совместно проживающих с ними членов их семей (пп. 2-5 ч. 1 ст. 9.1 федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ).

Также необходимо учитывать, что постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 с 1 апреля до 1 октября 2022 г. вводился мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении юридических лиц и граждан, в том числе ИП, при этом в соответствии с п. 3 ст. 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац десятый п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве). Отметим также, что есть мнение о том, что мораторий на банкротство в 2022 году не касается долгов за ЖКУ, появивших в период моратория (письмо Минфина России от 13.05.2022 N 06-05-48/44669).

При подготовке материала использована информация из справочно-правовой системы Гарант.